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?重慶市沙坪壩區(qū)陳家橋街道的虎溪電機廠家屬小區(qū),，完成房屋主體改造后煥然一新,。?孫凱芳攝（影像中國）? ? ? ? ??
甘肅省張掖市民樂縣生態(tài)及地質(zhì)災害避險搬遷安置點樂民新城的幸福苑小區(qū),，居民在裝飾新家。?王 將攝（影像中國）? ??
? ?習近平總書記強調(diào),，人民群眾對實現(xiàn)住有所居充滿期待,，我們必須下更大決心、花更大氣力解決好住房發(fā)展中存在的各種問題,。中央經(jīng)濟工作會議提出：“支持剛性和改善性住房需求”“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”,。
當前，如何更好滿足居民剛性和改善性住房需求,？怎樣理解房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展模式,？確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，重點要從哪些方面發(fā)力,？記者進行了采訪,。
優(yōu)供給、穩(wěn)需求,、防風險
引導市場預期和信心回暖
我國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣,，增加值占GDP比重為7%左右,，加上建筑業(yè)則占到14%，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),；房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款,，占全部貸款余額的39%，對于金融穩(wěn)定具有重要影響,，是外溢性較強,、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。
中央經(jīng)濟工作會議提出,，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，從經(jīng)濟維度看,，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展對于著力擴大國內(nèi)需求,、有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險、穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟大盤具有重要意義,；從社會維度看,，它關系人民安居樂業(yè)、社會和諧穩(wěn)定,，“一個穩(wěn)定的,、沒有大起大落的房地產(chǎn)市場，有利于形成穩(wěn)定的住房預期,，更好提振社會信心”,。
支持居民換購住房有關個人所得稅政策，部分城市可階段性維持,、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限,，推進保交樓專項借款盡快全面落到項目……2021年下半年以來，多部門出臺稅收,、金融等政策,，降低居民購房成本，支持剛性和改善性住房需求,，效果逐步顯現(xiàn),。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月上旬,，二手房市場的先行指標出現(xiàn)明顯回升,。
多位受訪專家認為，做好今年房地產(chǎn)工作,，可以從供給端,、需求端等方面更多發(fā)力，進一步改善行業(yè)資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖,。
優(yōu)供給,。“要扎實做好保交樓、保民生,、保穩(wěn)定各項工作,，推進房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構性改革，優(yōu)化供給主體,、供給產(chǎn)品,、供給規(guī)模、供給節(jié)奏,，努力保持供需基本平衡,、結(jié)構基本合理、價格基本穩(wěn)定,，同經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調(diào),、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。”上海市房地產(chǎn)科學研究院院長嚴榮認為,，在優(yōu)供給的同時,，還要提品質(zhì)，推廣住房全生命周期管理理念,，不斷提高住房建造和維護質(zhì)量,。
穩(wěn)需求。我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間,，剛性和改善性住房需求潛力很大,。浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬建議，要因城施策,，在“房住不炒”前提下,，優(yōu)化部分城市限制性政策，合理釋放住房消費潛力,；支持個人住房貸款合理需求,，加大住房公積金支持力度，完善以小換大,、以舊換新稅收支持政策,；結(jié)合落實生育政策、人才政策等,，解決好青年人等住房問題,；鼓勵加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長租房市場,。
防風險,。住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示,，要“抓兩頭、帶中間”,，以“慢撒氣”的方式,，防范化解風險,。“一頭”抓出險房企,，一方面幫助企業(yè)自救，另一方面依法依規(guī)處置,，該破產(chǎn)的破產(chǎn),，該追責的追責，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”,，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關,。切實維護購房人合法權益，做好保交樓工作,。“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企,，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負債狀況,。虞曉芬建議,，從中長期來看，還要完善項目全生命周期風險排查,、市場風險預警,、預售資金監(jiān)管等機制。
今年,，住房和城鄉(xiāng)建設部將會同有關部門依法查處房地產(chǎn)開發(fā),、房屋買賣、住房租賃,、物業(yè)服務等領域違法違規(guī)行為,，營造誠信守法、風清氣正的市場環(huán)境,，讓人民群眾放心購房,、放心租房。
支持剛性和改善性住房需求
解決好新市民,、青年人等住房問題
新時代十年,，我國住房供應規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷售面積累計超132億平方米,，是上一個十年的2.2倍,；城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2012年的32.9平方米，增至2021年的41平方米,，更多百姓住有所居,、安居宜居,。
然而，隨著人口流動日益活躍,，人口向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和城市群集聚趨勢明顯,，新市民、青年人“買不起房,、租不好房”的問題比較突出,；加之2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差,、配套不齊全,，居民住房改善性需求也比較旺盛。中央經(jīng)濟工作會議提出,，要因城施策,，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民,、青年人等住房問題,，探索長租房市場建設。
“新市民,、青年人住房需求主要集中在租賃型住房需求和剛需型首套購房需求,。基于這一點,，迫切需在人口凈流入的大城市構建保障多層次,、產(chǎn)權多元化的住房供給體系，為新市民,、青年人群體打開階梯式,、動態(tài)化的居住上升通道。”虞曉芬認為,。
具體而言,，公租房在面向住房、收入“雙困難”家庭供應的同時,，要繼續(xù)擴大覆蓋范圍,；以保障性租賃住房建設為重點，加快破解項目落地難,、用地價格高等問題,，讓新市民、青年人租得起,、租得好,；長租房市場要在規(guī)范市場和增加有效供給兩方面同時發(fā)力，能夠提供租賃關系穩(wěn)定,、條件良好,、價格合理,、選擇余地大的優(yōu)質(zhì)房源。“十四五”時期,，40個重點城市將建設籌集650萬套（間）保障性租賃住房,，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題,。
此外,，劉洪玉認為，目前對剛性住房需求的支持和對投機炒房的防范,，已經(jīng)形成了比較完善的政策體系,，對于改善性住房需求的支持政策,，還需進一步完善,。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂介紹，貝殼研究院2022年第四季度消費者置業(yè)信心調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，計劃在未來半年內(nèi)購房的比例顯著回升,，一線城市從去年三季度開始持續(xù)回升。
將“四好”建設作為重心
注重質(zhì)的穩(wěn)步提升
當前,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段,。中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。新發(fā)展模式如何理解,？
劉洪玉認為,，從住房制度角度，過去是重購輕租,，新發(fā)展模式則是多主體供給,、多渠道保障、租購并舉,；從企業(yè)發(fā)展模式角度,，過去是“高負債、高杠桿,、高周轉(zhuǎn)”模式,，新發(fā)展模式則是“聚焦、穩(wěn)健,、專業(yè)”模式,；從產(chǎn)品服務模式角度，過去是以新區(qū)開發(fā)做增量銷售為主,，新發(fā)展模式則是以城市更新優(yōu)存量運營為先,。
“房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展模式應當具有高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展特征,，能夠促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”劉洪玉認為,，我國房地產(chǎn)市場雖然已經(jīng)走過了30年左右的發(fā)展歷程,，發(fā)展速度很快，但離均衡成熟完善還有很長的路要走,。
虞曉芬認為,，房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展，要從追求“量的迅速擴張”轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅?/span>“質(zhì)的穩(wěn)步提升”,。應該將好房子,、好小區(qū)、好社區(qū),、好城區(qū)“四好”建設作為重心,，調(diào)整投融資模式，在產(chǎn)品力,、服務力以及盈利能力等方面苦練功夫,，從重資產(chǎn)向輕重并舉轉(zhuǎn)變，從增量開發(fā)向增量存量共同發(fā)展轉(zhuǎn)變,。“‘四好’建設是對傳統(tǒng)住房開發(fā),、社區(qū)建設、城市規(guī)劃理念與城市發(fā)展模式的重構,，城市更新,、老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老地產(chǎn),、大物業(yè)管理等,，都是重要方向。”
嚴榮建議,，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡,，近期重在補短板、防風險,、穩(wěn)市場,，重點發(fā)展長租房、保障房,、城市更新等領域,；中期重在優(yōu)機制、促發(fā)展,、提品質(zhì),，改革完善房地產(chǎn)相關土地、財稅,、金融等制度,，加大力度推動房地產(chǎn)領域綠色低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展,，提高數(shù)字化、智能化管理水平,。
“安居才能樂業(yè),。我們將牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標,，從好房子到好小區(qū),、從好小區(qū)到好社區(qū)、從好社區(qū)到好城區(qū),，進而把城市規(guī)劃好,、建設好、治理好,，讓城市更宜居,、更韌性、更智慧,。”住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人說,。
人民日報